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2019-12-04 

  “一成首付就可以购买新房”,这是最近很多互联网金融平台推出的“首付贷”产品广告语。

  央行房贷新政发布刚过满月,银行房贷新政细则还没完全出台,互联网金融平台就开始抢抓这个机遇,纷纷推出房产首付贷款产品。平安好房网推出了好房贷,搜易贷、房金所等也相继推出类似的首付贷产品。

  不过,这些产品在受到购房者和投资者欢迎的同时,也听到了来自业内的质疑声。

  由于这些平台的贷款资金多来自于P2P产品,一旦出现贷款人断供情况,投资者可能遭遇坏账风险。

  不仅如此,“首付分期”的方法降低了购房人的违约成本,会让银行原来设计的风控防火墙失效,而互联网金融平台并没有银行的风控能力,将导致首付资金难以追回,会进一步放大房地产市场风险。

  作为互联网金融与房地产公司推动房地产互联网金融化的一次尝试,“首付贷”普遍被解读为房地产互联网金融时代的标志产品。

  对不少购房者来说,高额的房价首付也是一笔难以筹措的资金,而目前“首套房首付三成”、“二套房首付至少六成”的政策,也是许多刚需一族难以跨越的门槛。如果能够以一成首付实现住房梦,无疑会受到刚需一族的欢迎。

  事实也是如此,平安“好房贷”产品上线两周后,贷款金额已突破10亿。“十一”长假7天,其购房贷款类申请额就达1.1亿元。而“搜易贷”上线两个月后,现在平均每天的平台交易额达500万元左右。

  除了购房人能够通过这些平台获得首付贷款,另一方面,首付贷款也被包装成超10%的高年化收益率P2P产品,吸引了许多投资者的目光。记者在这些网站上看到,“平安好房”项目收益率普遍保持在8%-10%左右,而“搜易贷”推出的对应产品,投资人通过借贷给购房者,就能够获得最高12%的年化收益率。

  虽然不如一些P2P平台宣传的,动辄20%以上的年化收益率,但由于这些平台背靠实力型企业,更容易受到投资者的青睐。

  记者以杭州购房者的身份致电“搜易贷”和“好房贷”服务方,前者表示目前杭州还没有合作楼盘,还无法提供服务,后者则直接告诉记者,产品涉及九龙湾、绿地中央广场等几个合作楼盘,具体的贷款金额和利率需要购房者自己到现场看房后,再联系工作人员确定。

  目前客户在各家互联网金融平台申请首付贷款,主要有两种形式,一种是有抵押贷款,一种是无抵押贷款。

  “搜易贷”旗下“首付贷”产品的客服人员介绍,在无抵押贷款的情况下,用于支付购房首付的借款最低额度为1万元,最高为房款的20%。

  而在有抵押贷款的情况下,平安旗下“好房贷”的客服表示,最高贷款额度为抵押物价值的七成,且不超过首付贷款的三成。“如果你抵押物价值100万元,最高可以贷给你70万元,但如果你房贷只有100万元,最多只能贷款30万元。”

  平安客服解释说,有抵押贷款和无抵押贷款的利率也差别很大。“经过我们贴息后无抵押贷款的线%左右。有抵押的话,贷款(利率)要低很多。”

  根据国家政策,目前购房支付的首付比例最低为三成。这意味着“首付贷”最高能够帮助购房人解决首付三成中的两成,也就是说,购房人仅仅需要支付一成房款便可实现买房大计。

  “搜易贷”和“好房贷”都否认了这个说法。“贷款的额度要根据每个人的情况而定,而且每个楼盘也不一样。”

  “搜易贷”客服告诉记者,他们有很严格的审核标准,会根据每个人的情况给出不同的额度。“搜易贷”COO蒋轩此前在接受媒体采访时解释,“搜易贷不是让一个完全没有能力的人去买房,而是让一个有能力买房的人去买他更想要的房子。理论上我们让借款人首付一成,我们能贷给他首付的20%,但实际上这是我们产品最大程度的参数。他能够贷到这个参数,有各种各样的限制和评估,就跟银行的信用贷款审核一样,是有很多文件评估的,是一个合理的授信。并不是说,你来一个人,我就能给你那么多。”

  平安“好房贷”同样如此。“贷款额度不一样,贷款利率不一样,贷款时间也不一样。”其客服告诉记者,有抵押贷款的时间最长一年,而且每个月要付息,到期一次性归还本金;无抵押贷款额度最高是30万元,最长时间可达3年。

  与传统贷款不同的是,这些互联网金融平台在推出贷款产品的同时,也推出了相对应的投资类产品,而且给的收益率不低。

  以“搜易贷”的首款“应付贷”产品“焦点首付贷”为例,宣传为:1元起投,年化收益为8%-12%。

  数据显示,搜易贷上线个,贷款方的平均年化收益率为8.3%;最小的标的融资额为2万元,贷款方的年化收益率为11.5%;平安好房贷对应的投资产品标注的综合收益率本月5日高达14.368%,而在其宣传界面也写着综合收益率高达14%的广告语;“房金所”推出的多款产品年化收益率相对较低,在7.5%左右。

  不少投资者现在对P2P的风险很担忧,平安方面日前表示,“好房贷”本身并不是P2P平台,但其资金来源是一些P2P公司,客户必须在一年免息期后,一次性还本付息。平安好房网首席运营执行官庄诺此前曾表示,“好房贷”贷款收益来源分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式,最高可以为购房者做到零息首付贷款。其客服也对记者解释说,“有部分收益来自于房地产商,毕竟他们直接降价的话,对老业主影响很恶劣,通过这样的方式来补贴新业主,是一种不错的选择。”

  中国人民大学法学院副院长杨东曾表示,按照监管要求,传统银行不能发放首付贷款,但就个人贷款和小微贷款来说,现在法律上没有此类禁令。

  由于互联网金融监管办法仍未出台,“好房贷”等产品得以绕过某些限制,触碰传统商业银行无法染指的首付贷禁区。“首付贷可能出现的最大风险首先在于房产断供。一旦购房者无法继续还款,就会形成坏账。”

  业内分析人士指出,“首付贷”宣传免息,这仅仅是诱饵。目前很多从事“首付贷”的互联网金融机构,背后都有开发商的影子。在房地产市场严重过剩,开发商本应降价促销时,他们硬扛着,通过“贴息”避免降价,表面上看,有利于房地产市场的稳定,其实只是延缓了泡沫破裂的时间。这对于房地产行业调整本身也不利。目前这些平台产品主要集中在大中城市,未来如果大范围运行,肯定会给市场带来较大的风险。

  “首付贷可能出现的最大风险首先在于房产的断供。一旦购房者无法继续还款,就会形成坏账,而这时,P2P平台如没有传统银行较为完善的风控能力,资金将难以追回。这时P2P平台的风险将会传导至房地产市场。”网贷之家副总裁徐红伟此前表示,“目前这一市场仍然非常小。而且目前在做的平台,对于首付贷的申请者资格审核比较严格,出现坏账的可能性并不大。一旦这一贷款形式长期处于监管之外,而其他资质和风控能力不足的P2P平台也介入其中,就容易将风险扩大,甚至影响整个房地产市场的资金风险。”

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